Правоспособность и дееспособность физических лиц. Дееспособность продавца квартиры Справка от психиатра при покупке квартиры

Бывает, что после покупки жилья выясняется: продавец был недееспособен, поэтому не отдавал отчета своим действиям при продаже. В итоге сделку признают недействительной, а горе-покупателю приходится возвращать свои деньги. Как избежать такой ситуации? Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

В России отсутствует единая база недееспособных граждан. Ее частично восполняют данные Росреестра - орган может отказать в регистрации, если у него есть данные о недееспособности продавца. Более того, со следующего года ведомство будет предоставлять информацию «о признании правообладателя недееспособным, либо - ограниченно дееспособным» по запросу. И все же, Росреестр не обладает всей полнотой данных о психически больных людях - в базе присутствуют, в лучшем случае, половина недееспособных владельцев жилья.

Без права на продажу

Решение о признании гражданина недееспособным принимает суд - при наличии психиатрической экспертизы. Таким гражданам, по решению суда, назначается опекун. Только он имеет право распоряжаться имуществом недееспособного гражданина - с согласия органов опеки и попечительства (соответствующие условия прописаны в 32-й и 37-й статьях Гражданского кодекса РФ). То есть, недееспособные вообще не имеют права самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Как сказано в 29-й статье Гражданского кодекса, недееспособность - это отсутствие возможности понимать значение своих действий и руководить ими из-за психического расстройства. Ограниченно дееспособными могут признать алкоголиков, игроманов, лиц, злоупотребляющих наркотиками - в общем, тех, кто своими «легкомысленными» действиями ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Эти лица могут распоряжаться своим имуществом лишь с письменного согласия попечителя, а в случаях сделок с недвижимым имуществом так же необходимо письменное согласие органа опеки и попечительства.

Если недееспособный гражданин решил «провернуть» сделку самостоятельно, то она, в соответствии с 171-й статьей Гражданского кодекса РФ - ничтожна, покупатель должен будет возвратить продавцу квартиру, а тот, в свою очередь, деньги.

Важно знать, что даже если человек продал недвижимость, а уже затем его признали недееспособным или ограниченно дееспособным по причине психического расстройства, то сделку могут оспорить - по заявлению опекуна, попечителя. Ст.177 ГК РФ Если же, к примеру, гражданин реализовал свою жилплощадь, после чего его признали ограниченно дееспособным по причине алкоголизма или увлечения азартными играми, то признать сделку недействительной будет также возможно, но намного сложнее. Недееспособностью владельцев жилья могут воспользоваться аферисты. Когда у больного происходит обострение, они «уговаривают» его продать им жилье. После чего - перепродают его ничего не подозревающему добросовестному покупателю. Как уже было сказано, Росреестр не располагает исчерпывающими данными о психически нездоровых людях. В сделке совершенной в простой письменной форме, нет квалифицированного свидетеля - нотариуса который бы видя подвох отказал в заключении договора, а подавая документы на регистрацию перехода права собственности сотрудник Росреестра или МФЦ не вправе ставить под сомнение или выяснять дееспособность заявителя. Поэтому право по такой сделке скорее всего будет зарегистрировано. А конечный покупатель в таких случаях рискует остаться без денег и жилья. Купленное жилье в любом случае придется возвращать. Единственное исключение из этого правила - пропущенный срок исковой давности, который для недействительных сделок составляет 3 года - с момента начала исполнения такой сделки, либо - даты, когда заинтересованное лицо узнало о начале ее исполнения.

Проверка на вменяемость

Потому, перед приобретением недвижимости эксперты советуют присмотреться к состоянию здоровье продавца, если внешний вид его вызывает определенные сомнения.

Вообще, по данным Всемирной организации здравоохранения, каждый пятый житель земли имеет то или иное психическое, либо поведенческое отклонение.

Что можно посоветовать покупателям? Привлекать в сделку юриста - нотариуса. На сегодняшний день это самый действенный механизм защиты прав покупателя. Нотариус беспристрастен, обладает огромным опытом общения с людьми, нотариус не удостоверит сделку если у него появились сомнения, что сторона договора не понимает значения своих действий. Добросовестность покупателя, в суде, определяется фактом участия в сделке нотариуса.

Кроме того, перед тем, как оформлять договор, имеет смысл лично встретиться с продавцом - из разговора, адекватности поведения человека, станет понятно, с кем вы имеете дело. Если есть сомнения - потребуйте у агента недвижимости предъявить доказательства, что продавец не состоит на учете в психо-неврологическом и наркологическом диспансере.

Наконец, заключая договор, указывайте в нем именно ту цену, которую вы платите за квартиру. В противном случае, истребовать все заплаченные средства будет крайне проблематично. Проконсультируйтесь с нотариусом - это бесплатно и уж точно не повредит вашим интересам.

Участники вторичного рынка хорошо знают о «страшной и ужасной» категории продавцов – лицах, состоящих на учете в наркологических (НД) и психоневрологических (ПНД) диспансерах. Традиционные рекомендации, посвященные данной теме, сводятся к тому, что у продающей стороны надо потребовать справку о том, что на учете они не состоят. Если же состоят – то от приобретения квартиры у них лучше отказаться.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Справочку, и лично!
Автор этих строк – большой любитель различных баек из жизни риелторов. Чего только иной раз не наслушаешься! Вот и в этот раз я, как это говорится сегодня, «запасся попкорном» и приготовился внимать историям о том, как маститые агенты распознают во внешне ничем не примечательных гражданах тайных наполеонов, людей-собак, агентов марсиан и просто алкашей. Однако все оказалось прозаичнее. «Правильный диагноз может поставить только квалифицированный врач, - сказали эксперты компании «Метриум Групп» . – Риелтор же в данном случае проявляет не профессиональные, а чисто человеческие качества – наблюдательность, интуицию, чутье».

Главное же, на что полагаются профессионалы рынка, – документы, то есть справки из соответствующих диспансеров о том, что данный гражданин там на учете не состоит. Принести их просят всех продавцов (вне зависимости от того, что там подсказало профессиональное чутье риелтора) – исключения, по словам Ольги Селютиной, руководителя отдела вторичного жилья компании «Русский дом недвижимости» , делается только для обладателей водительских прав и охотничьих удостоверений. Поскольку получение данных документов само по себе предполагает, что на учете гражданин не состоит.

Относительно справок из ПНД и НД Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» , дает еще пару полезных советов. Во-первых, надо убедиться, что документ действительно получен в соответствующем учреждении, а не куплен в ближайшей подворотне. Для этого надо сходить в диспансер вместе с участником сделки. А во-вторых, полезно обратить внимание на срок постоянной регистрации продавца по последнему месту жительства. Если он небольшой, следует обратиться в ПНД и НД по прежнему месту жительства – не исключено, что интересующие нас данные есть в них.

Сомнительная защита
Рассмотрим такой поворот событий: продавец принес справку, а потом оказалось, что она фальшивая – на учете он все-таки состоит. Наличие подобного документа поможет покупателю? Ведь справка (хоть и фальшивая) доказывает, что покупатель озаботился этим вопросом, требовал у противоположной стороны документы. Значит, он – добросовестный приобретатель. А продавец, притащивший заведомую липу - преступник.

К сожалению, данные теоретические построения разбиваются о реальную жизнь. «С одной стороны, наличие такого рода справок действительно говорит о добросовестности покупателя: он пытался предпринять все меры для обеспечения законности сделки, - объясняет Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам . – С другой – может сыграть и отрицательную роль: покупатель как бы подтверждает, что у него были сомнения относительно состояния здоровья продавца».

«Судебная практика разнообразна, и нет однозначного ответа, чем закончится тот или иной судебный процесс», - подводит итог Ирина Шугурова.

«Отмывайтесь», как умеете
Расскажу реальную историю – она произошла с одними моими знакомыми. У мальчика в 10-12 лет что-то болела голова (а у кого она в детстве не болит?!), и заботливая мама отвела его сначала к невропатологу, а потом зачем-то еще и к психиатру. Добрый доктор сказал, что все в порядке, об истории забыли. А потом, ближе к 18-летию, заволновался военкомат – дескать, у призывника учет в «дурке». И пришлось пареньку несколько дней пролежать в соответствующем доме скорби.

Это я к тому, что попасть на учет можно по самым разным причинам – необязательно становиться вице-королем Индии, как бухгалтер Берлага. Теперь представим себе, что такой человек имеет квартиру и хочет ее продать. Это вообще возможно?

Ответы, полученные от экспертов рынка, не вдохновили. С одной стороны, все дружно заявили, что дееспособности такой человек не лишен – на этот счет должно быть решение суда. Так что продавать квартиру он вполне может. С другой – учет в ПНД имеется, так что своим клиентам приобретать такую квартиру они не рекомендовали бы.

Что делать? Если не рассматривать вариант «купить справку в переходе у метро», то пути собственно два. Либо честно рассказывать всем о своих проблемах и выставлять квартиру с существенным дисконтом – в расчете на то, что найдутся желающие рискнуть. Либо (что, на наш взгляд, хлопотнее, но перспективнее) сняться с учета официальным путем – соответствующая процедура законом предусмотрена. Этот путь лучше еще и тем, что снимает не только нынешние (связанные с данной сделкой), но и все последующие проблемы.

А практические советы получаются простыми. Покупателям – при встрече с квартирой, продавец которой не может предоставить соответствующие бумаги действительно бежать без оглядки. Не покупать – ни за какие деньги. А продавцам – добиваться легального снятия с учета. Это хлопотно, но вполне реально.

Риск, конечно, благородное дело. Но эйфория от долгожданного приобретения жилья может оказаться очень недолгой, если вдруг выяснится, что квартира находится в зоне риска. Лишиться ее очень легко. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», рассказал, что должно насторожить при покупке и на чем не стоит экономить.

Риск 1-й. Какая стоимость?

Если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к сделке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и с гарантией продать «нечистое» жилье, недобросовестные продавцы снижают его стоимость. Это действует на покупателей гипнотически, многие забывают, где обычно находится бесплатный сыр. Чтобы явно не напугать покупателей низкой ценой, мошенники (если квартира продается непосредственно через физических лиц), ссылаются на необходимость срочной продажи по каким-либо придуманным причинам. Например, родственникам немедленно нужны денежные средства на лечение, или в связи с отъездом в другой город или за границу.

Бывает, мошенники продают квартиру через якобы крупное агентство недвижимости, изменив одну букву в его названии. Например, «Инком +» или «Миэль 1». Название этих компаний схожи с названиями известных агентств с хорошей репутацией. Компания-дублер регистрируется в налоговой инспекции, снимает хороший офис в центре города на одну-две недели, в газете и в Интернете дает объявления о срочной продаже квартиры по заниженной цене от «известного» агентства недвижимости. На эту уловку и клюет покупатель. Естественно, заканчиваются такие сделки купли-продажи отнюдь не новосельем.

К сожалению, не все при приобретении жилья обращаются к специалистам. Многие верят в свои силы или в громкое имя компании, которая не может обмануть. Желание совершить «удачную» сделку по дешевке подхлестывается и самими мошенниками, внушающими покупателям, что на квартиру стоит очередь из желающих ее приобрести и уже готовых внести аванс.

В адвокатской практике не раз встречались ситуации, когда покупатели, забывая обо всем на свете, приобретали квартиру, а в дальнейшем выяснялось, что она либо числится под арестом (снять его на время для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых быстро становится известно правоохранительным органам. Это могут быть поддельные решения судов и завещания, свидетельства о смерти и договоры социального найма и передачи квартиры, а также липовые инвестиционные договоры или другие документы.

Риск 2-й. Доверенность

Если от покупателя скрывают, кто является собственником квартиры, или предлагают продать по доверенности, это серьезный повод насторожиться. От такой проблемной сделки лучше сразу отказаться или провести тщательнейшую проверку. Необходимо убедиться в подлинности и действительности доверенностей, а также изучить историю квартиры в части предыдущих ее собственников и их судьбы (частенько случается, что сам собственник по каким-либо причинам на сделке отсутствует, но потом выясняется, что его уже нет в живых – такое обычно происходит при продаже квартир по поддельным доверенностям).

Что касается доверенности, то она может быть отменена в течение нескольких минут, а к чему такое действие может привести? Допустим, собственник оформляет доверенность на продажу своей квартиры, сделка готовится, собираются необходимые документы, оплата за квартиру вносится в депозит банка, договоры передаются на регистрацию. На 13-й или 14-й день прямо перед самой регистрацией собственник отменяет доверенность, но никого не ставит об этом в известность. Сделка проходит государственную регистрацию, продавец-мошенник получает свои денежные средства, а на следующий день обращается в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительной сделкой в связи с отсутствием воли продавца на совершение сделки, что подтверждается отменой доверенности на продажу квартиры. Безусловно, данные требования можно с квалифицированным адвокатом, как говорится, «отбить», однако нервы свои покупатели попортят основательно.

Риск 3-й. Собственник и зарегистрированные

Нередки случаи, когда собственник квартиры является невменяемым, недееспособным, ограниченно дееспособным человеком. В судах находится масса дел об оспаривании или признании сделки купли-продажи недействительными только по перечисленным выше основаниям невменяемости или ограниченной вменяемости продавца.

Если из документов следует, что продавец преклонного возраста, то присутствие его на сделке, а также проведение непосредственно перед сделкой психоневрологической экспертизы обязательны.

Если в квартире «прописаны» лица, которые вызывают опасение (не только в связи с преклонным возрастом и состоянием здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, их тоже необходимо тщательно проверить.

Пример безвозмездной сделки – дарение. Допустим, пожилая женщина дарит квартиру дочери, дочь решает ее продать, после продажи бабушка обращается в суд и требует вернуть ей квартиру со ссылкой на отсутствие воли и желания при заключении договора дарения. Если отсутствие воли, например в силу психического состояния на момент сделки, будет доказано, то покупатель останется без квартиры в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной.

Случай из адвокатской практики

Приведу один из последних примеров, который произошел с одним из наших клиентов, купившим квартиру у ограниченно дееспособного, но очень умного продавца, и к чему это привело.

Продавец квартиры, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере, выставил на продажу свою квартиру с небольшим бонусом в пользу покупателей относительно рыночной стоимости. Покупатели нашлись очень быстро, заплатили за покупку 10 миллионов рублей. Сразу после регистрации договора купли-продажи продавец обращается в суд, причем действует очень компетентно и самостоятельно, имея долголетнюю практику подобных споров, накладывает арест на квартиру и просит признать сделку недействительной на основании того, что он, будучи ограниченно дееспособным, не отдавал отчета в своих действиях в момент оформления договора. На основании проведенной судебно-медицинской психоневрологической экспертизы ограниченная дееспособность продавца была подтверждена, суд вынес решение в его пользу.

Кстати

Несмотря на то что в таких спорах собственность регистрируется обратно на продавца, но фактически не передается ему до возврата оплаченных ему денежных средств, – это не мешает продавцу быть зарегистрированным в квартире и проживать в ней. Покупатели оказываются в ситуации, когда они юридически являются правообладателями, но не собственниками и не могут распоряжаться жильем, которое оплатили в полном объеме, да и пользование им существенно ограничено. Получить же обратно денежные средства по таким спорам у продавца невозможно. Наложить арест на квартиру с целью продажи также нельзя, т. к. данная недвижимость является единственным местом жительства продавца. Правда, продавец сам предложил покупателям за 5 миллионов рублей «отстать» от них, но все равно результат не утешителен, т. к. получается, что квартира фактически передается за полторы цены.

Риск 4-й. Число продаж

Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать.

И вот почему. Многие мошенники – неплохие юристы и достаточно хорошо разбираются как в практике подготовки документов, так и в особенностях проведения сделок. Но уровень их юридической подготовки не столь высок, чтобы разбираться в тонкостях судопроизводства по недействительным сделкам. И, как правило, они не имеют представления о практике разъяснений тех или иных положений Верховного или Конституционного судов РФ. Поэтому квартирные аферисты полагают, что, совершив одну незаконную сделку по квартире, они проведут еще две-три, тем самым «очистив» квартиру, и новый покупатель будет считаться добросовестным.

Это очень серьезное заблуждение, не только для покупателей, но и для многих риелторов. Да что там риелторы, многие адвокаты не понимают статуса добросовестного покупателя. Коротко и обывательским языком поясню: покупатель никогда не будет добросовестным, если приобретенная им квартира когда либо была отобрана у действительного собственника помимо его воли (обман, подделка документов, ограниченная дееспособность, угрозы, много иных оснований).

Между прочим. Институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риелторы, у нас действует не в интересах покупателя, а в интересах предыдущих собственников.

Проверить данные о квартире можно, изучив выписку из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры, а также расширенной выписки из домовой книги.

Риск 5-й. Красные линии

Неплохо бы запросить и изучить документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс продавцу. Почему? Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, покупатель никогда об этом не узнает. Причем эти документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем, при обнаружении красных линий, свидетельствующих о неузаконенной перепланировке, покупателя вряд ли обрадует необходимость затратить немалые средства как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.

Сверка документов БТИ с фактическим состоянием квартиры будет гарантом получения необходимой информации, страхующей риски наличия незаконной и несогласованной перепланировки или переоборудования. Документы БТИ в обычном порядке невозможно получить не собственнику, или «непрописанному» в квартире лицу (кроме как по доверенности, конечно) и без наличия правоустанавливающего документа на квартиру. Однако эти вопросы решаемы, в том числе как путем посещения БТИ с представителями покупателя или им самим непосредственно, так и путем обращения в специализированные организации, которые могут предоставить справки из БТИ и при отсутствии необходимых документов.

Риск 6-й. Что отражено в договоре

Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-либо причине ваша сделка будет признана недействительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре. Чтобы избежать таких рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.

Почему расписки необходимо оформлять правильно? Потому что расписка – это долговой документ, при наличии ошибок в котором или текста, не отражающего действительного положения вещей, возврат денежных средств по которому может быть невозможен. К примеру, в большинстве случаев при продаже квартиры, которая реализуется по стоимости выше той, что указана в договоре, покупателем и продавцом подписываются две расписки, одна на стоимость договора, другая на разницу от стоимости и фактически передаваемой суммы. В большинстве своем вторая расписка оформляется как подтверждение полученных денег за якобы неотделимые улучшения в квартире. Но какие могут быть неотделимые улучшения, если они превышают стоимость самого жилого помещения в несколько раз? При этом расписка оформляется, как документ, направленный на обязанность, которая может возникнуть как упущенная выгода, но не как прямые убытки.

Открою небольшой секрет: суды РФ не удовлетворяют требования по упущенной выгоде, несмотря на то, что права на такие требования установлены гражданским законодательством. Проще говоря, по расписке на обязательства по возмещению суммы денежных средств на неотделимые улучшения деньги взыскать очень сложно.

Риск 7-й. Третьи лица

Следует проверить, не собираетесь ли вы купить жилье с «невидимками»? Для этого надо тщательно изучить расширенную историю квартиры: «прописка» (регистрация) в жилое помещение и «выписка» (снятие с регистрационного учета) подлежат исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) – домовой книге. По ней можно установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли, а также лиц, находящихся в местах лишения свободы. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это 100%, что продажа такой квартиры окажется ничтожной (недействительной) сделкой. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям.

Аналогичные отношения возникают и с квартирами, откуда были сняты с регистрационного учета лица, находящиеся в местах лишения свободы. При покупке квартиры, проверяя расширенную выписку из домовой книги, необходимо обратить внимание на информацию о том, не был ли кто-то «выписан» из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Такие граждане сохраняют право на жилье вне зависимости от того, какой срок «отсидки» они получили. Если квартира, в которой проживал человек, находящийся в настоящее время в местах лишения свободы, приватизирована, либо он являлся одним из ее сособственников, то распоряжаться ею можно только с его согласия. Таким образом, закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы может вселиться, «прописаться» и проживать в квартире. При этом указанную информацию можно получить порой именно по расширенной выписке из домовой книги, т. к. в обычных выписках, которые предоставляются на сделку, нет пометок об обременении жилого помещения в части наличия установленного законом права проживания выписанного заключенного.

Риск 8-й. Женат или холост

Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить даты его заключения и расторжения, дату и основания приобретения квартиры собственником. Если жилье было куплено во время брака, то оба супруга имеют на нее права независимо от того, на кого она оформлена. Обязательно нужно потребовать согласие второго супруга на продажу квартиры. В противном случае может возникнуть риск дележки недвижимости со второй половиной продавца.

Та же самая участь ждет покупателя, если им будет приобретена квартира (купленная во время брака) у одного из супругов, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Бывший супруг имеет право обратиться в суд и заявить свои права на часть купленной вами квартиры.

Риск 9-й. Жилье – по наследству

На этот пункт обратите в правоустанавливающих документах особое внимание. Если выбранная квартира получена по наследству, то обязательно нужно поинтересоваться, на каком именно основании – завещания или наследования по закону.

Правила наследования по закону и по завещанию различны. При наличии завещания наследовать могут также лица, которые имеют право на обязательную долю в наследстве и иждивенцы наследодателя. Круг таких лиц необходимо установить, в противном случае они смогут претендовать по суду на значительную долю наследства, и суд эту долю им присудит. Новый собственник квартиры будет вынужден делить купленное помещение с такими претендентами. Кроме того, необходимо обращать внимание, на кого и когда оформлено завещание, т. к. оно может быть оспорено недовольными наследниками первой очереди, что были лишены наследства по завещанию. Более того, необходимо устанавливать состояние здоровья в целом, и психическое состояние наследодателя, который оформлял завещание. Так как очень часто оформленные престарелыми людьми завещания по суду признаются недействительными.

Принимая решение о покупке квартиры, полученной по наследству, нужно быть готовыми к тому, что какой-нибудь наследник может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. Или в течение трех лет неожиданно может объявиться взрослый «неучтенный» претендент на наследство, который сумеет доказать свои права. Тогда все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными.

Покупателю самому решать, приобретать такое жилье или нет. И если с момента принятия наследства прошло менее трех лет, лучше от такой сделки отказаться.

Еще вариант: в подобных случаях подписывать с продавцом квартиры соглашение, в котором он возьмет на себя обязательства в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть полученной за недвижимость суммы денег.

Риск 10-й. Наличие споров и обременения

Такую информацию можно узнать, отправив заявление в Росреестр (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости. При наличии спора в отношении объекта недвижимости или при наличии того или иного обременения от сделки стоит отказаться, либо проконсультироваться с грамотным юристом на предмет последствий имеющегося спора или возникшего обременения. По результатам полученной информации определиться, стоит все же в последующем выходить на сделку или нет. И если решите, что стоит, то насколько возможно уменьшать стоимость приобретаемой недвижимости.

При совершении любых гражданских или правовых сделок ключевым моментом является правоспособность и дееспособность граждан, которые участвуют в этих сделках.

Само по себе подразумевается, что все граждане РФ, достигшие 18 лет, правоспособны и дееспособны. В противном случае совершать какие-либо сделки лицо не имеет права. Если же сделка все же была совершена, то при выявлении факта, что лицо не имело на то права или уже являлось недееспособным, она будет аннулирована и признана недействительной.

Справки ПНД и ПН – что это

Для того чтобы совершить факт продажи квартиры, часто службы недвижимости требуют справки о том, что продавец является дееспособным. Как выглядит и что собой представляет данная бумага, рассмотрим далее.

Справку НД можно получить в наркодиспансере по месту регистрации продавца. Она свидетельствует о том, что лицо не состоит на учете в этом учреждении. В случае когда лицо находится на учете, то вопрос о дееспособности будет открытым.

Справку ПНД получают в психоневрологическом диспансере. Смысл подобного документа – в том же, что и предыдущего.

Образец данных справок можно найти в Интернете или в медучреждениях. Срок действия такой бумаги составляет год. Стоимость получения данного документа необходимо уточнять на месте, как правило, оплата производится по квитанции.

Что касается данного вопроса, существует один хитрый момент! Даже если продавец состоит на учете одного из медучреждений, вопрос о его недееспособности еще не утвержден. Данный вопрос решает исключительно суд, поэтому любые сделки будут под большим риском, когда встает вопрос о недееспособности.

Также стоит быть внимательным, если на момент подписания документов решения суда о недееспособности продавца еще нет. Через время порой возникает опасность того, что подобное соглашение будет оспорено. Суд может присвоить статус недееспособного уже после подписания договоров и посчитать, что на момент заключения сделки продавец не осознавал своих действий. А это очень важный повод для признания сделки недействительной.

Для того чтобы в будущем не возникало подобных ситуаций, риэлторы перестраховываются, требуя у продавца подобные справки.

Гражданская правоспособность граждан

Правоспособность гражданина – это юридическая возможность человека иметь гражданское право и быть ответственным перед законом.

Правоспособным гражданин становится с момента рождения, и таковыми являются все граждане РФ. Данное понятие неотъемлемо от понятия личности гражданина. Человек не может быть лишен правоспособности.

Если применять данное понятие к сделкам с недвижимостью, то правоспособность продавца говорит о его юридических правах на владение, пользование и распоряжение жильем.

О дееспособности в ходе купли-продажи

Дееспособность позволяет человеку действовать свободно согласно своей правоспособности. Благодаря этим действиям человек может реализовывать свои права, равно как и получить новые права. Дееспособность подразумевает тот факт, что гражданин в полной мере осознает значение своих прав и понимает последствие своих действий.

Дееспособность приобретается человеком постепенно:

дети в возрасте до 6 лет считаются недееспособными;
с 6 до 14 лет дети считаются «малолетними», и у них «дееспособность малолетних» (в этом возрасте дети не способны нести ответственность, поэтому за их поступки отвечают родители);
от 14 до 18 лет дет считаются частично дееспособными (этот период сделки касаемо имущества ими осуществляться могут, но только с письменного разрешения родителей);
после 18-летия достигается полная дееспособность (по достижении этого возраста человек полностью отвечает за свои действия сам).

Что касается вопроса недвижимости, то дееспособность означает, что гражданин может сам реализовать свои права в отношении жилплощади и далее нести за это полную ответственность.

Если сделка оформляется недееспособным лицом, то данный факт считается недействительным.

Признание недееспособности

Недееспособность гражданина признается только согласно решению суда. Такое происходит только из-за сильного психического нарушения человека и по причине неосознания своих действий. В таком случае суд может признать лицо недееспособным и назначить над ним опеку. Опекуном назначается человек, который будет представлять интересы недееспособного лица, следовательно, от его имени он вправе заключать все сделки гражданско-правового характера.

Суд выносит решение о признании недееспособности только на основании судмедэкспертизы. Настоять на проведении такой экспертизы способны родственники, орган опеки или представители прокуратуры.

Смягчающий вариант, который может быть вынесенный в судебном порядке, – это частичное ограничение дееспособности человека. Такой вариант возможен в случае, когда человек является зависимым от какой-то вредной привычки (алкоголь, наркотики). Такое лицо может быть ограничено в дееспособности судом и ему назначают попечителя.

Лицо, частично лишенное дееспособности, вправе совершать небольшие сделки, однако операции, связанные с недвижимостью, должны выполняться только с согласия опекуна.

Юрист по недвижимости для сопровождения сделок купли-продажи квартир, земель, коттеджей

Юридические консультации,
- Проведение сделок с недвижимостью "под ключ"

Задайте вопрос адвокату!

Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!

При сделке с недвижимостью играет очень важную роль. Недееспособный продавец квартиры не вправе совершать . Если всё-таки сделка купли-продажи произошла, а потом выяснилось что продавец был недееспособен, сделка будет признана недействительной.

Подразумевает, что этот гражданин свободно действуют и реализует свои права в соответствии с законом. Дееспособность продавца также означает, что он понимает значение своих действий и последствия своих поступков.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

Оставьте сообщение!

8-921-904-34-26 Горячая линия бесплатных консультаций независимых юристов по недвижимости в Санкт-Петербурге

Означает что он может продавать квартиру и несёт ответственность за сделку, подписав условия договора купли-продажи квартиры.

Дееспособного продавца можно призвать к ответственности, а недееспособного - нет.

Гражданин Российской Федерации может быть признан недееспособным только по решению судебного органа. Суд признает человека недееспособным если у него имеется психическое расстройство и он не способен понимать значение своих поступков. Суд признает гражданина недееспособным и устанавливает опеку над ним. Опекун выбирается из числа близких и родных. При этом опекун – полноправный представитель недееспособного гражданина, имеет право совершать от его имени сделки, подписывать документы.

Кроме того интересы недееспособного продавца квартиры представляют органы опеки попечительства. Любые сделки купли-продажи недвижимости, собственником которой является недееспособный гражданин, должны разрешаться только с письменного разрешения органов опеки.

Как подтвердить дееспособность продавца квартиры?

Доказывается предоставлением справки из наркологического диспансера (НД), психоневрологического диспансера (ПНД). Справка доказывает дееспособность гражданина.

Справка из наркологического диспансера свидетельствует, что продавец квартиры не числится на учёте наркологическом диспансере. Если в справке указано, что продавец квартира на учёте в НД, это сразу свидетельствует о том, что возможно, дееспособность продавца квартиры под вопросом .

Справка из психоневрологического диспансера выдается по месту жительства продавца квартиры. Там также должно быть указано что гражданин не числится у них на учёте. Если в справке указано, что гражданин на учёте в ПНД, возможно он недееспособен.

Автоматически не означает, что продавец квартиры, который числится на учёте в НД или в ПНД, недееспособен. Вопросы недееспособности может решить только суд. Но безопасность сделки купли-продажи каким продавцом, явно имеет большие риски.

Даже если на момент заключения сделки с недвижимостью дееспособность продавца квартиры доказывалась тем, что решение суда о его недееспособности нет, последствия суд может признать продавца недееспособным. А другой суд на основании недееспособности продавца может признать сделку купли-продажи недействительной.