Освоение территории. Хозяйственная освоенность территории россии

В ряде случаев территории, отводимые под парки и сады, представляют собой бросовые земли бывших сельскохозяйственных угодий, торфяники, болотистые участки, замусоренные пустыри с зарослями кустарника, деградирующими древостоями. Напочвенный покров и местные грунты*** (Грунт (почвогрунт) - 1) обобщенное название любой горной породы, залегающей в зоне выветривания земной коры и рассматриваемой с инженерно-строительной точки зрения; 2) субстрат, состоящий из минерального и органического вещества антропогенного происхождения ) характеризуются разнотравьем с включением сорной растительности, мелкого мусора, стекла, камней. При первоначальном освоении объектов встречаются следующие виды территорий:

Территории с существующими дерново-подзолистыми почвами, характерные для средней полосы России с гумусовым горизонтом небольшой мощности (до 15 см), невысоким содержанием гумуса (до 3 %);
территории, вышедшие из-под сельскохозяйственного пользования, отводимые под застройку, включающие в себя деградированные, обесструктуренные почвы;
территории, включающие в себя грунты (условно: почвогрунты или урбаноземы), сильно уплотненные и загрязненные токсическими веществами (сажей, нефтепродуктами, тяжелыми металлами), требующие их очистки путем снятия верхнего загрязненного слоя и его вывоза;
свалки бытового мусора, содержащие отходы, органические вещества различного характера;
торфяники, болотистые почвы с высокой степенью кислотности;
отвалы отработанных карьеров с техногенными грунтами.

На указанных территориях проводятся подготовительные работы инженерного характера, включающие в себя осушение территории (по необходимости), первичную организацию рельефа, засыпку ям и впадин, укрепление берегов водоемов, склонов (по необходимости), удаление зарослей кустарника, сухих деревьев, удаление токсических веществ и отходов химического производства и т.д.

По окончании цикла работ инженерного и общеподготовительного характера необходимо осуществлять работы, связанные с дальнейшим освоением территорий, их окультуриванием, в зависимости от состояния и механического состава залегающих почвогрунтов, уровня грунтовых вод и т.д.

Территории с естественными дерново-подзолистыми почвами требуют вспашки и внесения органических и минеральных добавок. Нормы внесения добавок определяются конкретными условиями. Одной из эффективных добавок является известь. Известкование улучшает структуру, ускоряет разложение и перевод в усвояемое состояние имеющихся в существующих почвах питательных веществ, способствует их мобилизации, образованию и сохранению комковатой структуры почвы. С помощью извести происходит нейтрализация излишней кислотности почв. Опыт окультуривания почвогрунтов показывает, что при реакции почвенного раствора pH < 4,5 в почву необходимо вносить 6 т извести-пушонки на 1 га; при pH = 4,5...5,5 следует вносить 2,5 т.

Территории с песчаными почвами легкого механического состава мало плодородны, не задерживают влагу. При освоении такого рода почв вносят суглинистые, мелко измельченные грунты, хорошо разложившийся торф или торфокомпосты.

Болота-торфяники требуют длительного освоения путем очистки от поросли кустарника, корчевки, сплошного осушения и прокладки дренажа, выравнивания и последующей вспашки на глубину 20...30 см, внесения извести для устранения кислотности, органических и минеральных удобрений.

Территории с тяжелыми солонцеватыми почвами также требуют длительного освоения. Почвы содержат натриевые соединения, поэтому их прежде всего подвергают гипсованию. Кальций гипса вытесняет из них натрий. Образующийся при этом сернокислый натрий легко удаляется промыванием почв водой искусственно, а также при дождях или таянии снега. Гипс вносят при глубокой (до 50 см) вспашке (2,5 т на 1 га), после чего добавляют органоминеральные удобрения, такие как фосфорнокислый аммоний, которые улучшают почву, насыщенную щелочью.

Освоение территорий бывшего сельскохозяйственного пользования . Сначала производят очистку территории от мусора, выравнивание, удаление сорной растительности. Затем проводят окультуривание верхнего почвенного покрова, которое заключается в рыхлении слоя на глубину его залегания (25...30 см) и одновременном внесении улучшающих добавок и удобрений в соответствии с рекомендациями по предварительно выполненному почвенному анализу. Верхний разрыхленный слой почвы окучивают бульдозерами и формируют в бурты трапецеидальной формы высотой 2...3 м, шириной 4...6 м. Перед употреблением полученную растительную землю необходимо просеять через металлические сетки (с ячейками размером 8x8 или 10x10 мм) для очистки от стекла, камней, корневищных сорняков и придания ей мелкозернистой структуры.

Одним из эффективных, но сравнительно длительных способов освоения и обогащения обесструктуренных, бедных питательными веществами почв на территории будущего объекта является прием сидерации.

Сидерация - это окультуривание почв путем выращивания на них и последующего запахивания специальных трав-сидератов: люцерны, люпина, гороха, бобов. Данные культуры усиливают деятельность почвенных микроорганизмов и обогащают почву питательными веществами. Зеленую массу сидератов запахивают в почву дважды в год, после чего в нее вносят калийные и фосфорные удобрения. Только к весне следующего года почвы будут пригодны для ведения озеленительных работ.

Освоение территорий бывших свалок . В городах территории свалок, как правило, содержат бытовой мусор толщиной в несколько метров. В гражданском строительстве для отторжения от таких территорий площадей под застройку свалку локализируют одним или несколькими высокими холмами с обеспечением кольцевого дренажа, имеющего вывод вод со свалок в очистные сооружения.

Свалочные массы предварительно тщательно обследуют с точки зрения санитарной гигиены и устанавливают степень их зараженности эпидемическими заболеваниями. Затем после получения специального разрешения от санитарно-эпидемиологической службы при небольшом слое бытового мусора на территории свалки, отведенной под объекты озеленения, проводят работы в следующей последовательности:

Территорию планируют, очищают от крупного мусора и рыхлят;
нарезают плантажным плугом сеть канавок (глубиной 50...60 см) на расстоянии 0,5 м друг от друга для усиления процессов аэрации, удаления вредных газов и выщелачивания, удаления вредных минеральных солей атмосферными водами и снегом при таянии;
через вегетационный период всю площадь планируют, перепахивают плугами на глубину 25...30 см и боронуют;
после этого по проекту территории сада или парка приступают к благоустройству и озеленению - к посадкам деревьев и кустарников, устройству газонов.

Озелененные территории бывших свалок в первые два-три года ограничивают для посещения. Исследование влияния на окружающую среду таких территорий систематически проводится службами санитарно-эпидемиологических инспекций.

Освоение территорий на склонах, подверженных эрозии. Работы ведутся по специально разработанному проекту. Предварительно организуют поверхностный сток путем глубокой вспашки, устройства поперечных склону борозд с уклонами и защитными валиками. Борозды предназначены для перехвата дождевых и талых вод. Расстояние между бороздами устанавливается проектом в зависимости от крутизны склона и физико-химических свойств подстилающего грунта. Между бороздами засыпают плодородную почву (растительную землю) слоем толщиной 15 см. Поверхность выравнивают и проводят посев трав и посадку кустарников.

Освоение территорий отработанных крупных карьеров и отвалов . Основная задача - изоляция техногенных грунтов, содержащих токсические вещества. По отвалам «конструируют» культурный слой почвы, необходимый для произрастания растительности. Сначала укладывают изоляционный слой из смеси песка и суглинка толщиной не менее 1 м. Затем по поверхности слоя изоляции расстилают слой плодородной почвы (растительной земли) толщиной не менее 1 м, необходимый для посадки деревьев и кустарников. Послойную насыпку слоев изоляции производят с учетом их уплотнения (в среднем - до 20 %). Таким образом «конструируют» почвенный покров на территории, отводимой под сады и парки.

Освоение объектов на намывных территориях . Основная задача - подготовка почвенного покрова для произрастания насаждений. Такой покров искусственно создается за счет рефулирования пульпообразной песчано-илистой лессовидной массы путем применения специальных машин и механизмов - рефулеров*** (Рефулер - плавучий грунтопровод для перемещения смеси грунта с водой от земснаряда к месту укладки. Метод освоения территорий с намывными грунтами, с помощью рефулера, применялся в отечественной практике при создании Приморского парка Победы в Ленинграде в 40 - 50-е гг. XX века ). Песчано-илистая масса содержит в основном песчаные частицы с небольшим процентом лессовых и суглинистых вкраплений и нуждается в добавлении компостов. Территории с намывными почвами планируют по проекту вертикальной планировки, организуют поверхностный сток, затем вносят добавки в виде компостов, которые заделываются на глубину до 40 см по всему улучшаемому почвенному горизонту. Это достигается вспахиванием поверхности с помощью навесных плугов на тракторах по всей территории. При длительном освоении намывных территорий для окультуривания почв эффективным является агроприем сидерации. При этом до посева семян растений-сидератов вносят суперфосфат (90 кг на 1 га) и калийную соль (100 кг на 1 га). После отрастания травостоя и его запахивания в почву участки снова засевают семенами трав. Такую операцию можно проводить в течение двух-трех лет. Как показывает опыт, это позволяет получить высокопродуктивную почву с большим запасом питательных веществ, которую можно использовать как на месте производства работ при создании объекта, так для озеленения территорий других объектов.

Парковые территории на пустырях . При проектировании вертикальной планировки и организации стока вод следует руководствоваться существующими отметками рельефа. Если на пустыре залегают грунтовые воды на уровне, пригодном для произрастания насаждений (в пределах 1... 1,5 м от дневной поверхности), то следует максимально сохранять существующий рельеф. Грунт, вынутый из корыта дорожек, и верхний слой грунта, вынутый из ям и траншей под деревья и кустарники, следует размещать по поверхности участков, предназначенных под насаждения. Грунт, вынутый из ям и траншей ниже растительного слоя земли (ниже 0,2 м), должен быть использован для подсыпки пониженных мест. Излишки такого грунта должны вывозиться с объекта на свалку.

Парковые территории на местах бывших свалок . При проектировании вертикальной планировки необходимо учитывать замену существующих грунтов на глубину корнеобитаемого слоя земли для деревьев, т.е. на 1... 1,5 м. В случае подтверждения лабораторными анализами безвредности для растений насыпанных грунтов проектные отметки поверхности следует назначать на 0,2...0,3 м выше существующей поверхности территории. Грунт из ям и траншей, вырытых под деревья и кустарники, следует использовать для засыпки пониженных мест или вывозить его на свалку.

Парковые территории на участках существующих насаждений . Проект вертикальной планировки на территориях, занятых зелеными насаждениями, разрабатывается, как правило, по дорогам и площадкам. Участки, занятые насаждениями, оставляют в существующих отметках рельефа. В местах с затрудненным водоотводом делают подсыпки, по возможности, сохраняя существующие деревья.

В целях сокращения объемов земляных работ при проектировании парковых дорог, дорожек, площадок, площадей следует максимально придерживаться существующего рельефа.

Участки, предназначенные под парковые массивы, необходимо сохранять в существующих отметках. С этой целью делают перебивку рельефа откосами и, в исключительных случаях, - подпорными стенками. Откосы делают разной высоты и длины заложения. Высота откосов заложения, как правило, составляет 0,3... 3,0 м.

Основные парковые дороги и площадки делают на 10 см ниже газонов, дополнительные дорожки и тропы - вровень с поверхностью газонов. Парковые дороги окаймляют бордюром из камня или ленточным дерном. От кромки бордюра на уровне верхней отметки планируется полоса газона не уже 0,5 м, на которой по проекту возможна посадка кустарника. Если создается откос, то от полосы газона проектируется подошва или нижняя бровка откоса.

На пересеченном рельефе с резкими перепадами и крутыми склонами предусматривают террасы с лестничными сходами. Для смягчения продольных уклонов на парковых дорогах можно делать «врезку» в рельеф. Если откосы имеют крутизну заложения менее 1: 1,5 и 1: 1, то следует устраивать подпорные стенки.

Все углы на перекрестках дорог должны быть закруглены по радиусу не менее 1,5 м и не более 9 м.

Подготовку территории объекта озеленения начинают с работ по ее очистке от мусора, разборке старых зданий и сооружений.

Материалы неорганического происхождения, такие как щебень, шлак, высевки, камни, собранные при очистке, используют для строительства дорог или засыпки ям и котлованов разобранных зданий и сооружений, оврагов и других заниженных участков.

На участках, засыпаемых материалами неорганического происхождения, подсыпают растительную землю по проектным отметкам вертикальной планировки. Подсыпка растительной земли производится исходя из общего расчета потребности для отдельных конструктивных элементов. Так, для газонов и цветников толщина растительного слоя земли должна составлять 15...40 см, в зависимости от типа газона и цветника. Потребность в растительной земле для деревьев и кустарников рассчитывается в зависимости от типа посадок и величины растений, посадочных ям и траншей.

Материалы органического происхождения (трава, листья, ветки, кости животных и др.) частично могут использоваться в качестве удобрения на объекте. Засыпка глубоких понижений органическими материалами запрещается. Грунты, содержащие большое количество извести, пропитанные битумом, асфальтом, состоящие из бытового мусора, для планировки не пригодны.

При засыпке глубоких рвов, оврагов, ям необходимо учитывать уплотнение и осадку грунта.

Мелкий песок необходимо уплотнять с учетом осадки на 3...4%, крупный песок, супесь, легкий суглинок - на 8... 10 %, тяжелый суглинок - на 12... 15 %.

Для получения проектных отметок насыпной грунт уплотняют послойно (по 15...20 см) катками или делают насыпи с учетом на осадку.

Послойное уплотнение насыпного грунта обязательно на трассах парковых дорог и аллей, на площадках различного назначения, на площадках, отводимых под сооружения, вдоль оград и примыкающих к ним полос.

На озеленяемых участках, удаленных от дорог и площадок более чем на 5 м, допускается насыпка грунта без уплотнения. В пределах зоны основного развития зеленых насаждений должны быть использованы только суглинистые и супесчаные грунты.

При производстве работ по вертикальной планировке необходимо сохранять хорошую дернину и перегнойный гумусовый слой земли.

На всех участках, на которых подсыпается или снимается грунт, хорошую траву коротко скашивают. Дернину нарезают лентами (ширина ленты - 25...30 см, длина - 50... 100 см, толщина - 5...6 см). Дернину складывают на площадке в защищенном от ветра месте.

Весь гумусовый слой снимают и складывают в кучи. По окончании работ по вертикальной планировке растительную землю насыпают на обнаженный бесплодный грунт слоем толщиной 15...20 см.

Работы по выносу проекта в натуру осуществляют поэтапно в строгой последовательности.

На первом этапе выносят общий ситуационный план объекта, уточняют границы в натуре, осуществляют привязку к прилегающим территориям (к магистрали, улице, городской площади).

На втором этапе всю территорию объекта (или ее отдельные участки) разбивают на сетку квадратов со стороной 5, 10 или 20 м, т.е. в натуру выносят чертеж картограммы земляных работ. Пограничные углы сетки квадратов привязывают к постоянным реперам - к отметкам на «красной» линии прилегающей территории, к углам существующих зданий или сооружений.

В угол каждого квадрата (или геометрической фигуры) вбивают колышек. На верхней части колышка делают затес, на котором записывают рабочую отметку. Например: +0,15 м - насыпь, -0,25 м - выемка.

На третьем этапе осуществляют работы по вертикальной планировке - по насыпи и срезке грунта в соответствии с рабочими отметками территории. Работу осуществляют скрепером или бульдозером; на небольших площадях для достижения большой точности планировки - с помощью малогабаритных машин или вручную. После тщательного выравнивания территории по проектным отметкам составляют акт на выполненные работы.

На четвертом этапе в натуру выносят основные трассы коммуникаций - дренажей, ливнестоков, дорог, аллей площадок различного назначения. Вынос проекта сооружений осуществляют по рабочим чертежам с помощью геодезических инструментов (теодолит, буссоль). По осям дорог, по переломам рельефа, по углам площадок, по створам и бровкам откосов, лестниц, подпорных стенок вбивают колышки и на их затесах в верхней части записывают рабочие отметки. Границы дорог и площадок размечают колышками, и между ними натягивают шнуры для их обозначения в натуре. Для работ привлекают опытных геодезистов.

На пятом этапе непосредственно производят работы по прокладке коммуникаций, устройству парковых дорог и площадок, приступают к строительству самих сооружений в соответствии с проектом вертикальной планировки.

Источник : Строительство и эксплуатация объектов ландшафтной архитектуры. Теодоронский В.С.

Cтраница 1

Освоение территории и, главным образом, строительство приводят к Существенному изменению инженерно-геологических условий осваиваемых земель. В первую очередь, изменяются инженерно-геологические свойства и состояние грунтов. Но этот факт до сих пор практически не учитывается проектировщиками в Западной Сибири из-за сложности прогноза будущих преобразований в грунтовой толще. Интенсив-шое воздействие на земную кору и природные условия приводит часто к нарушению равновесия между отдельными природными компонентами и к появлению разнообразных инженерно-геологических процессов и явлений. Однако далеко не все проектируемые мероприятия сопровождаются прогнозами возможных инженерно-геологических процессов и нежелательного изменения природных условий.  

Любое освоение территории приводит к изменениям ее первичных природных условий. Это происходит всегда, но зависит от характера осваиваемой местности и особенностей возводимых сооружений. В зоне распространения многолетнемерзлых пород даже не значительные нарушения природной обстановки вызывают коренные изменения условий теплообмена на поверхности и установление нового температурного режима горных пород, сопровождающегося процессами оттаивания - промерзания. Анализ температурного режима пород в связи с освоением Забайкалья позволил выявить зависимость характера изменения от вида строительства, что, в свою очередь, может служить объективным критерием для специальных прогнозных расчетов.  

Освоение территории коллективного сада может быть начато только после утверждения проекта ее организации и застройки исполкомом р-ного, гор. Совета народных депутатов, на территории к-рого находится садоводческое товарищество.  

Освоение территории коллективного сада может быть начато только после утверждения исполнительным комитетом районного, городского Совета народных депутатов, на территории которого находится садоводческое товарищество, проекта ее организации и застройки.  

Влияние освоения территории на радиационный баланс выражается в ослаблении интенсивности суммарной радиации, увеличении поглощения коротковолновой радиации п уменьшении эффективного излучения Земли. Причиной этого является индустриальное загрязнение атмосферы на территориях промышленных предприятий и городов, а также изменение в черте застройки свойств подстилающей поверхности. Наибольшие изменения составляющих радиационного баланса происходят при наличии на застроенной территории дымовых покрывал.  

Под освоением территории предприятий понимают его расширение в одном или двух направлениях. Квартал представляет собой элемент территории застройки в пределах смежных участков, параллельных магистральным автодорогам и эстакадам. Вся территория предприятия делится подобными магистралями на квадратную ИЛИ прямоугольную сетку укрупненных кварталов с размещением в них выделенных функциональных зон.  

Под освоением территории предприятий понимают его расширение в одном или двух направлениях. Квартал представляет собой элемент территории застройки в пределах смежных участков, параллельных магистральным автодорогам и эстакадам. Вся территория предприятия делится подобными магистралями на квадратную или прямоугольную сетку укрупненных кварталов с размещением в них выделенных функциональных зон.  

Под освоением территории аредприятий понимают его расширение в одном или двух направлениях строительством отдельных блоков. Квартал представляет собой элемент территории застройки в пределах смежных участков, параллельных магистральным автодорогам и эстакадам. Вся территория предприя тия подобным магистралями делится на квадратную или прямо угольную сетку укрупненных кварталбв с размещением в них тал деленных функциональных зон.  

При освоении территорий, расположенных на участках речных долин с близким залеганием уровня грунтовых вод, часто образуются наледи. Формированию их способствуют удаление растительности или мохово-торфяного слоя, приводящее к более глубокому зимнему промерзанию грунтов и образованию мерзлотного барьера, препятствующего свободному движению грунтовых вод аллювиальных отложений.  

При освоении территорий предприятий ПУ или ПК должна быть разработана система блоков в пределах 2 - 4 - х кварталов, объединяющих законченный, цикл производств определенной мощности.  

Какие правовые инструменты предоставляет Градостроительный кодекс РФ для инвесторов и девелоперов? С какими правовыми проблемами они могут столкнуться при заключении договоров о комплексном развитии территории, освоении территории? Ответы на эти и другие вопросы - в материале «ЭЖ».

В июле 2016 г. был принят Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ , который внес существенные изменения в Градостроительный кодекс РФ. А именно были установлены требования к документации по планировке территории, расширен перечень инструментов, позволяющих осуществлять комплексное развитие территории. В рамках конференции «Государственное регулирование градостроительства - 2017», организованной «АСЭРГРУПП», Максим Попов, к.ю.н., руководитель направления «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Goltsblat BLP, рассказал об особенностях и проблемах различных правовых форм осуществления комплексного освоения территорий.

Почему законодатель стал уделять повышенное внимание градостроительной сфере?

Необходимость в реформировании градостроительной сферы назревала давно. Можно выделить следующие предпосылки, обусловившие происходящие изменения.

Во-первых, уменьшилось количество свободных (не обремененных правами третьих лиц) публичных земель, пригодных для масштабной коммерческой застройки. Раньше потенциальный инвестор легко находил и в городе, и неподалеку от него значительные по площади земельные участки, свободные от прав третьих лиц. Сегодня участков, пригодных для масштабной коммерческой застройки, становится все меньше и меньше.

Во-вторых, аренда публичного земельного участка лишилась инвестиционных черт. В частности, речь идет об ограничении возможностей по изменению целей его предоставления или вида разрешенного использования. Еще лет десять назад такая аренда мало чем отличалась от права собственности на земельный участок. В чем это проявлялось? Юридические лица достаточно спокойно приобретали на праве аренды публичные участки. При этом цель использования могла заявляться любая: под автостоянку, строительство торгового центра и т.д. В действительности же субъект не спешил застраивать участок. Арендатор ждал другое лицо, заинтересованное в застройке данного участка. Когда такое лицо появлялось, участок ему предоставлялся в субаренду, а его правовой режим трансформировался под нового арендатора. Не было проблем ни с изменением цели предоставления земельного участка, ни с продлением срока аренды. К тому же арендная плата была не самая высокая.

Ситуация стала меняться с 2012 г. На уровне высших судов сформировалась устойчивая практика, которая исключает возможность изменения цели предоставления арендованного публичного участка. Если участок брался для автостоянки, то использовать его надо для автостоянки. Изменение цели предоставления стало считаться обходом закона.

С марта 2015 г. вступила в силу новая редакция ЗК РФ. Исключено преимущественное право на заключение аренды публичного участка на новый срок - по общему правилу его нельзя сдать в аренду без торгов. Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в публичной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов только в двух случаях:

1) если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;

2) если земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Кадастровая стоимость земельного участка стала огромной, поэтому не так просто стало держать земельные участки на праве аренды. Когда-то сравнимая с правом собственности, сегодня аренда публичного участка стала невыгодна. Наконец, резко сократились финансовые возможности муниципалитетов по строительству объектов коммунальной, социальной и транспортной инфраструктур.

Деятельность по комплексному освоению территорий: общее понятие

Комплексное и устойчивое развитие территории представляет собой некий обобщающий термин. Под ним необходимо понимать деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Кроме того, такая деятельность предполагает проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов.

В настоящее время существует четыре формы комплексного и устойчивого развития территории:

развитие застроенной территории (ст. 46.1-46.3 ГрК РФ);

комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ);

комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ);

комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ).

Развитие застроенной территории

Наиболее вероятная сфера практического применения данной формы - регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии явной возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

Развитие застроенной территории допускается при наличии на такой территории:

аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов;

многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ;

объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения или округа при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона. Победитель получает право на предоставление земельных участков, не обременных правами третьих лиц, без торгов (ч. 8 ст. 46.1, п. 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, ст. 39.5 ЗК РФ).

Важно учитывать правовую позицию ВС РФ, изложенную в Определении от 27.10.2015 № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013, в соответствии с которой заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд.

Цитируем документ

Положения ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса определяют условия принятия решения о развитии застроенной территории, на которой расположены многоквартирные дома, и непосредственным образом не распространяются на собственников земельных участков применительно к решению вопроса об их принудительном изъятии.

Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Какие главные проблемы возникают в связи с действием данного механизма?

Хотя закон ориентирует на комплексность территории, часто на практике все происходит иначе.

Представим себе квартал, застроенный ветхими домами. Приходит инвестор и понимает, что весь квартал расселять ему неинтересно - на это потребуется слишком много средств. Инвестору интересно взять в работу лишь часть квартала - расселить несколько домов и построить многоквартирный дом. Вокруг этого дома по-прежнему останется ветхая застройка.

Формально градостроительное законодательство предоставляет ему такую возможность. Согласно п. 1 ст. 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей). Таким образом, в законе отсутствует требование о том, что проект должен охватывать всю территорию квартала. В результате на практике вместо нормального комплексного развития территории реализуются точечные проекты.

Есть и другая проблема. Согласно п. 3 ст. 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Помимо указанных объектов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут находиться лишь объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов. Между тем в действительности на территории, как правило, имеются и иные объекты капитального строительства, например сараи. На практике при принятии решения о развитии территории данный факт стараются не замечать, но формально есть основания для оспаривания решения.

Данная форма зачастую невыгодна для инвестора. На него возлагаются обязательства по расселению жильцов. Притом что орган местного самоуправления часто не способен четко рассчитать размер платы по договору о развитии застроенной территории.

Комплексное освоение территории

Комплексное освоение территории (КОТ) проводится в сфере строительства основных жилых/нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Механизм в данном случае следующий. На торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц. Победитель аукциона заключает договор о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ). Участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ). Публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются.

Самое главное, что первичный земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц. Что тут имеется в виду?

Есть большой земельный участок в городе. Город желает построить там микрорайон или индустриальный парк, участок выставляется на аукцион. Победитель аукциона подписывает договоры об аренде земельного участка и КОТ, обязуется разделить массив на индивидуальные земельные участки, общего пользования, объекты инфраструктуры. Утверждается график освоения территории, устанавливаются санкции за нарушения этого графика.

Это greenfield проект - большая пустая земля осваивается комплексным образом.

Оборот участков при РЗТ и КОТ

Когда речь идет о развитиии застроенной территории (РЗТ), объект аукциона - это право на заключение договора об РЗТ. Затем, уже став стороной такого договора, частный субъект получает право на использование земельных участков на территории.

В КОТ ситуация другая. Сначала нужно победить в аукционе на заключение договора аренды публичного земельного участка.

Можно ли «продавать» право аренды земельного участка иным лицам? Некое фактическое допущение есть (ч. 7, 8 ст. 46.2 ГрК РФ), хотя прямо закон это не предусматривает. Проблема заключается в том, что в 2015 г. были внесены изменения в ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которыми, если договор может заключаться только на торгах, то в этом случае сторона договора должна исполнить свои обязательства лично, запрещена уступка права аренды. Можно ли считать нормы ГрК РФ специальными? К сожалению, практики пока нет. И негативная ситуация с отказом в переходе прав по договору аренды вполне вероятна.

Возникает также вопрос, какие обязательства переходят к новым арендаторам? В законе допускается очень простая ситуация, когда переходят права и обязанности по всем участникам. На практике ситуация иная.

Представим: торговая сеть хочет взять в перенаем только один участок из всей территории. Переходят ли на нее права и обязанности исходного застройщика по всему микрорайону? В ГрК РФ по этому поводу ничего не сказано. На практике этот вопрос можно решить следующим образом. При перенайме новый арендатор «заходит» в проект стороной по договору РЗТ или КОТ. При этом в договоре уточняется, что он не отвечает наряду с арендатором по всем обязательствам, касающимся развития микрорайона. Но в таком случае нужно согласие города. Местные власти часто опасаются это делать, потому что «лакомые кусочки» будут застраивать, а социальные объекты строиться не будут.

В целом следует заключить, что ГрК РФ не полон с точки зрения отражения тех возможностей, которые есть на практике.

Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости

Эта форма применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков. Заключается договор о комплексном развитии территории. Стороной в нем могут быть собственники земельных участков или арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности. До конца срока аренды должно остаться не меньше пяти лет. Со стороны власти договор заключают органы МСУ.

Для реализации данной формы необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей (п. 3 ч. 14 ст. 46.9 ГрК РФ). Но если платит бюджет, то зачем в принципе этот проект? На практике обязательства по строительству таких объектов будет брать на себя правообладатель. Он в таком случае получит некоторые преимущества.

Представим ситуацию: субъект приобретает земельный участок для строительства торгового центра, участок находится возле шоссе. Чтобы покупатели могли заезжать, нужно построить эстакаду. Субъект спрашивает юриста, как ее построить? Он не хочет выступать как застройщик - он хочет, чтобы построила местная власть, а он заплатил. Институт комплексного развития по инициативе правообладателя недвижимости позволяет целевым образом профинансировать строительство эстакады. В чем еще преимущества? В проекте могут принять участие несколько владельцев земельных участков.

Одним из условий заключения договора о комплексном развитии территории является утверждение документации по планировке территории применительно к своим и свободным от прав третьих лиц публичным землям (ч. 7-10 ст. 46.9 ГрК РФ).

Правообладателям, которые заключили договор, для целей строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, предоставляются в аренду без проведения торгов (ч. 8 ст. 46.9 ГрК РФ, подп. 13.3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления

Эта форма применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем. Характеризуется широкими возможностями по изъятию земли и ее дальнейшему предоставлению для коммерческого использования.

Какая территория может быть объектом комплексного развития в данном случае? Статья 46.10 ГрК РФ говорит о нескольких видах территорий:

1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;

3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Такие объекты должны занимать не меньше 50% от территории. Таким образом, на территории могут находиться и обычные участки, и объекты недвижимости. Интересы их правообладателей в таком случае пострадают.

Для того чтобы поселение или городской округ приняло решение о комплексном развитии территории, ему нужно отразить территорию в правилах землепользования или застройки. Возникает вопрос: нужно ли заранее каким-то образом проверять, имеются ли в наличие признаки таких территорий? Ответа на него закон не содержит.

Статьей 56.12 ЗК РФ для этих целей предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков. Первая особенность - дается лишь один месяц на подписание соглашения об изъятии. Вторая - решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению. После апелляции сразу будет снос. В кассации, по сути, решается лишь вопрос о размере компенсации.

Это очень хороший инструмент для крупных девелоперов. Девелопер видит серую застройку. Он не сможет купить каждый объект на такой территории. Тогда он идет к властям и предлагает им проект. Власть в таком случае получает в качестве «бонуса» нормальный микрорайон. Повышается кадастровая стоимость земельных участков, что обеспечивает больший доход. Застройщик в свою очередь руками власти очищает земельный участок от объектов третьих лиц и получает его под свои цели.

Зачинщик комплексного освоения территорий – город. Сложно сказать, что послужило пищей для этой идеи: то ли отсутствие инженерно подготовленных территорий под строительство и нежелание вкладывать в них большие средства, то ли курс администрации на глобализацию бизнеса.

«Комплексное освоение территорий, – полагает Василий Селиванов , генеральный директор Setl City, – явление позитивное. В первую очередь, оно дает возможность уйти от конфликтов с местными жителями, возникающих при уплотнении. Кроме того, такие проекты подразумевают не просто четыре стены на отшибе, а создание нового качественного жилья, встроенного в комфортную, организованную среду обитания».

Вместе с тем, чтобы комплексное освоение стало реальным, необходимо позаботиться об обеспечении будущих объектов головными источниками энергии и магистральными инженерными сетями, а также дорожно-транспортной инфраструктурой. Как правило, на начальном этапе зачинщик-город ничего предоставить не может. Выделяемые под комплексное освоение территории нередко настоящая целина. Там зачастую отсутствует не только какая-либо инфраструктура, но даже сама возможность получить энергию для будущих объектов. Все это надо создавать с нуля.

По словам директора Фонда имущества Петербурга Андрея Степаненко , желание города продавать территории для комплексного освоения крупными лотами (сотнями гектар) мотивируется следующими соображениями: «Застройщики не научились вместе готовить территорию под строительство, не могут договориться между собой. Кроме того, при застройке отдельными лотами мы не получим единообразия ни в архитектуре, ни в качестве, ни в сроках». Понятно, что «переварить» такие строительные объемы и необходимый перечень работ (создать концепцию жилой среды, профессионально управлять таким сложным проектом и т.п.) могут только крупные компании, обладающие собственными финансами или сумевшие гарантировать возврат кредитов. Что касается рисков, то Степаненко особых проблем здесь не видит: «Инвесторы знают о существующих рисках, но раз покупают, значит рисковать готовы».

По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова , сегодня работа ведется по всем территориям, предоставленным под комплексное освоение: «Инвесторы ответственно относятся к своим проектам. Каких-либо проволочек и промашек нет, деньги заплачены большие, а значит и подход крайне серьезный».

Не ко времени

Город может предложить для комплексного освоения немного: северо-приморская часть Приморского района, Коломяги (также Приморский район) и Юго-Запад. До 2010 года планируется выставить на торги крупные участки под строительство 3,5 млн кв. м жилья в Каменке, Сосновой Поляне, Петродворце, Красном Селе, Зеленогорске. Еще будут переданы на торги 2 млн кв. м в северо-приморской части, севернее улицы Новоселов и около парка Сосновка. В резерве территории Ручьев и Шушары, где можно построить 4 млн кв. м жилья. Но эти земли – в частной собственности. Основной объем жилья, по мнению чиновников, дадут «Балтийская жемчужина», Морской фасад, Купеческая гавань, Конная Лахта, Северная Долина и юго-западная приморская часть города. Совокупный объем строительства – 7,3 млн кв. м. Предполагаемый срок начала ввода в эксплуатацию – 2010 год.

Сроки реализации проектов длинны не из-за больших объемов строительства, но из-за целого ряда проблем, сопутствующих комплексной застройке неосвоенных земель. Победитель торгов может выйти на площадку не ранее чем через два года. Сначала надо сделать проектную и градостроительную документацию. Только разработка проекта планировки занимает шесть-девять месяцев. Разработка и согласование проектов инженерных сетей – еще восемь-десять месяцев. Выполнение строительно-монтажных работ на инженерных сооружениях – шесть месяцев. Пусконаладка и передача на баланс городу – еще минимум шесть месяцев, а чаще 8-12. Итого – три с половиной года. Но и это не предел. Почти на каждой территории есть свои проблемы. Например, в Конной Лахте нет дорог, в Северной Долине и на Парнасе придется обсуждать имущественно-правовые вопросы с владельцами гаражей. Даже если все проблемы решать параллельно, вряд ли удастся завершить процесс раньше чем через три-четыре года.

Сюрпризы для инвестора

Инженерная подготовка территорий не проводилась в Петербурге в течение нескольких лет. В результате не осталось участков, пригодных для строительства. Когда стало очевидно, что без инженерной подготовки не увеличить строительный объем и отчитываться будет нечем, администрация объявила ее приоритетной задачей. Принята, как водится, комплексная программа со сроком действия до 2010 года. За счет бюджета администрация обещает подготовить 403,2 га. Однако пока землю к строительству готовят, как правило, сами застройщики.

«В мировой практике инженерная подготовка территорий под застройку, как правило, осуществляется за счет государственных средств, – комментирует вице-президент союза строительных компаний „Союзпетрострой“ Лев Каплан . – Это обязанность государства, так как это городские коммуникации. Поэтому в предоставлении инженерной подготовки частным компаниям больше отрицательных, чем положительных моментов, тем более что эти затраты, как правило, убыточны и выполняются отдельными застройщиками от безысходности». По словам Селиванова, затраты на инженерную подготовку могут достигать 30% себестоимости проекта.

По мнению Льва Каплана, приобретение огромных территорий еще не гарантирует их реальное освоение: «Должны быть выполнены социальные нормативы – количество школ, детских садов, поликлиник и т.п., а они не являются коммерческими продуктами. Это проблемы уже не строительные, а градостроительные, и непростые». «При комплексном развитии территорий девелопер вынужден планировать не только ликвидное жилье, но и инфраструктурные элементы, – подтверждает Ольга Копейкина , представитель компании „Сестра-Ривер“. – В зависимости от месторасположения участка и удаленности его от городской инфраструктуры доля коммерческих помещений в общем объеме строительства может варьироваться от 10 до 30%».

Проект «Новый Оккервиль» в Кудрово компания «Отделстрой» реализует на особых условиях. Строительство объектов соцкультбыта, дорог и внешних сетей финансирует федеральный бюджет. По данным компании, средства поступают сразу по факту выполнения работ. Однако получить федеральную поддержку непросто. Заявленный объем жилья должен составлять минимум 1 млн кв. м.

Не менее важный аспект – транспортная доступность. Хорошо если новый район строится по соседству с метро: по мнению Василия Селиванова, это решает 70% транспортных проблем. «Но ведь требуют развития и другие территории, не только те, где запланировано строительство станций метро», – замечает Селиванов.

Город обещает помогать: по утверждению чиновников, развитие территорий потому и называется комплексным, что должно происходить одновременно во всех направлениях. Однако большие территории не могут существовать без внутриквартальных проездов, улично-дорожной сети. Инвесторы строят дороги, но не находят того баланса, на который их можно передать. В Подмосковье уже есть поселки, где эксплуатацией дорог вынуждены заниматься частные управляющие компании, а платить за все – жители этих поселков. Словом, сюрпризы для инвестора могут проявиться на любой стадии проекта. Поэтому затраты заранее просчитать невозможно.

Малоэтажная специфика

План по сооружению малоэтажного жилья в Петербурге был принят еще в 2001 году. Несмотря на то что доля малоэтажного сектора в объеме городской застройки не превышала в то время 5%, администрация утвердила размещение малоэтажных зон с перспективой до 2010 года. Предполагалось построить 5 млн кв. м коттеджей и таунхаусов, исходя из прогноза будущего покупательского спроса на качественное жилье. Однако в чистом виде ни одного масштабного проекта малоэтажной застройки в городе пока не реализовано. Даже проект, реализуемый на территории Северной Долины, изначально задуманный как малоэтажный, претерпел изменения в сторону большей высотности. Эксперты посчитали, что из-за отсутствия инфраструктуры малоэтажная застройка в Северной Долине нерентабельна.

Освоением больших территорий пока что может похвастаться только Подмосковье. По словам Анатолия Западинского , заместителя генерального директора Rodex Group, компания с 2003 года реализует мегапроект «Можайская волна» – восемь малоэтажных поселков (1,8 тыс. домовладений) со всей необходимой инфраструктурой на территории 550 га. Поселки вводятся в эксплуатацию поочередно. Для жизнеобеспечения жителей малоэтажных комплексов инвестор не только проложил сети, но и построил очистные сооружения. «Мы сумели грамотно распределить инфраструктуру по всем поселкам. И самое главное – это не оказалось тяжким бременем для покупателей, которые вынуждены платить за нее», – добавил Западинский. По его словам, соответствующие расходы при покупке и эксплуатации для каждого жителя поселка незначительны.

Задавят массой денег

Даже самые крупные петербургские застройщики, такие как ЛЭК, ЛенСпецСМУ, Строительный трест, «Строймонтаж», не могут участвовать в торгах, на которых реализуются территории от 30 га, по экономическим ограничениям (размеры годового оборота, общая капитализация), сетует Лев Каплан. Соответственно, территории в 100-200 га стоят под парами в ожидании внешних инвесторов.

«Много говорят о возможности создать консорциумы из петербургских застройщиков для конкуренции с внешними инвесторами в освоении новых территорий, но пока нам трудно представить консорциум из компаний, которые имеют разную рыночную стратегию, – рассуждает Каплан. – Это не обеспечит однородной застройки. Более реальный путь – предоставление ведущим петербургским застройщикам городских гарантий по банковским кредитам для инженерного обустройства территорий.

Что касается средних застройщиков, то они вообще остаются в стороне от комплексного освоения, есть только призрачная надежда, что новые гиганты рынка продадут на сторону часть сформированных земельных участков. В любом случае это крохи с барского стола, а не путь к выживанию».

«Большие затраты впоследствии окупятся массовыми продажами, – уверен Селиванов. – Но произвести эти затраты на начальном этапе могут только крупные, финансово стабильные компании. Средний застройщик на них не пойдет. Следовательно, мы получим некоторую кристаллизацию на рынке. Появится группа серьезных застройщиков, которые сконцентрируются на проектах комплексного освоения земель. Это будут не только питерские компании, но и московские и иностранные. Большинству же участников рынка – а это как раз средние и малые компании – достанется завершение каких-то локальных недостроев и остатки точечных проектов в сложившихся районах города либо участие в застройке отдельных пятен в рамках проектов освоения крупных территорий».

На любой вкус

По утверждению застройщиков, которые участвуют в крупных проектах, важнейший фактор комплексного освоения – создание концепции застройки и формирование на ее основе качественно новой жилой среды. По мнению заместителя генерального директора по маркетингу и продажам компании «Отделстрой» Ларисы Окунь , сегодня изменилось и качество строительства, и жилая среда – компании должны соответствовать новым требованиям рынка.

«Класс недвижимости, планируемый девелопером к реализации на конкретной территории, напрямую зависит от местоположения участка, его размера и целей инвесторов. Очевидно, трудно позиционировать жилье как элитное, если объем предложения в проекте составляет сотни тысяч квадратных метров. Участки, удаленные от города, расположенные в труднодоступных и непопулярных направлениях, располагают к строительству массового жилья», – полагает Ольга Копейкина.

«Отличия стираются, – говорит Лариса Окунь, – в обиход входит понятие „суперэконом“ – жилье из низкой ценовой ниши, но хорошего качества. Это массовое жилье, выведенное на новый уровень». По ее мнению, в процессе строительства могут меняться представления о том, что такое качественный дом. «В большом комплексном проекте обязательно будет жилье в разных ценовых диапазонах, чтобы привлечь разных людей, – рассуждает Окунь. – Наверняка будут покупатели из других регионов, а там свои критерии качества. Мы, в свою очередь, должны строить то, что востребовано на рынке».

Продали – забыли

По словам Романа Филимонова, сегодня есть только один проект комплексного освоения территории, по которому разработана и утверждена градостроительная документация, – «Морской фасад». Застройщик может готовить проектную документацию, чтобы получить разрешения на строительство по конкретным объектам и приступать к инженерной подготовке.

До 2009 года городская администрация обещает упаковать к торгам несколько кварталов в Приморском районе, а в 2010-м – один из кварталов Полюстрово. В Комитете по градостроительству и архитектуре разработаны и утверждены проекты планировок для жилищного строительства на участках площадью свыше 2,5 тыс. га – этого хватит для строительства 20 млн кв. м.

До 2015 года у нас будут освоены 390 га в Выборгском районе (Северная Долина), 166 га – в Красносельском, 76 га – в Курортном, 155 га – в Петродворцовом, 746 га – в Приморском, 712 га – в Пушкинском, 88 га – во Фрунзенском. В КГА разрабатываются документы на территории, которые предполагается осваивать после 2015 года. Это 1,5 тыс. га в Ручьях, Юнтолово, проекты «Морской фасад» и «Славянка». Всего в разработке 8 тыс. га.

«Комплексное освоение территорий на сегодняшний день является популярным направлением деятельности девелоперов, – утверждает Ольга Копейкина. – Вывод на рынок одновременно большого объема предложения, безусловно, повлияет на цену в среднем по городу, но в любом случае мы не ожидаем снижения цен». Комплексное освоение невозможно без государственного участия. Однако, по признанию застройщиков, власть не проявляет большого интереса к территориям, которые уже перекочевали к инвесторам в результате торгов. «Безусловно, инвестор берется за проект, исходя из своих интересов. Но это не значит, что нужно перекладывать на него всю ответственность и обязанности, которые испокон веку были закреплены за властью, – уверен Василий Селиванов. – Мы от города хотим не так уж много. Если он создал правила, пусть по этим правилам и работает».

Санкт-Петербург

Инвесторам хочется внятных правил

Эдуард Тиктинский , председатель совета директоров Холдинга RBI:

– Первое условие для начала строительства – наличие утвержденного проекта планировки территории, время получения которого – около полутора лет. Показателен наш пример: все проекты на этапе градсогласований в среднем выбились из графика на девять месяцев, поскольку чиновники требуют излишней, на мой взгляд, детализации ППТ. Если убрать излишние требования, время согласований сократится.

Экономическая эффективность инвестиционных проектов критически зависит от сроков начала строительства, так что сокращение сроков согласований благоприятно скажется на инвестиционном климате. Для инвестора любые задержки по срокам – финансовые потери: при инвестициях в 1 млрд долларов с расчетом на доходность в 20% годовых при подвижке графика проекта на год инвестор теряет 200 млн долларов. Нужна единая блок-схема прохождения всех процессов согласований с нормативными сроками.

Кроме того, важно скорейшее принятие Правил землепользования и застройки, поскольку они детализируют требования к объектам строительства. Не имея четкой и понятной нормативной базы проектирования – ПЗиЗ, инвестор вынужден принимать решение об экономической целесообразности строительства с большой долей неопределенности.

Торг здесь неуместен

Лев Каплан , вице-президент союза строительных компаний «Союзпетрострой»:

– Цены на прошедших в 2007 году земельных торгах не поднимались выше 100 евро за 1 кв. м будущих улучшений. Затраты на инженерное освоение территории составляют 100-200 евро на 1 кв. м улучшений, поэтому можно предположить, что реальная себестоимость 1 кв. м улучшений в условиях комплексного освоения – минимум 200 евро.

Чем объясняется осторожность застройщиков? В постановлении городского правительства «О комплексном освоении территорий…» есть пункт: в случае невыполнения сроков инженерного освоения территории (на какое время?) договор с застройщиком разрывается, а созданные им инженерные сооружения безвозмездно передаются городу.

Стоимость создаваемых при комплексном освоении территорий инженерных сооружений составит десятки (а в некоторых случаях и сотни) миллионов евро. Если бы застройщики всерьез поверили, что это работающий пункт, они не подошли бы к Фонду имущества и на пушечный выстрел. В действительности очень трудно представить, что городские власти экспроприируют, например, у могущественного Главстроя-СПб закопанные в землю сотню-другую миллионов евро за пятидневное опоздание со сдачей той или иной очереди инженерных сооружений. Но риск есть риск. Когда на кону десятки (или сотни) миллионов евро, торг совершенно неуместен.

Переоценка на каждом этапе

Марк Лернер , генеральный директор ИСК «Петрополь»:

– В настоящее время в Петербурге заявлено более 40 масштабных проектов застройки огромных территорий. Опыт подсказывает: как минимум половина из них нежизнеспособна. При этом строительство большинства объектов начнется не раньше чем через два года, скорее всего – через пять-восемь лет.

Более или менее адекватных расчетов стоимости хотя бы инженерной подготовки для территорий такого масштаба нет. Они появятся через год-два, и только после этого инвесторы попытаются вставить эти затраты в свои финансовые планы. И обязательно еще раз оценят, выгодно ли вкладывать. Переоценка будет происходить на каждом этапе строительства. Хорошо если через два-три года 10-15 проектов будут вообще запущены.

Сейчас владельцы пятен после проведения малозатратных изыскательских работ и подготовки предварительной концепции нередко пытаются перепродавать проекты уже как улучшенный продукт. Потому что предпроектные разработки и подготовка территории – самая высокорисковая часть девелоперского процесса, требующая вложений до 20-30% стоимости проекта. Немногие компании готовы инвестировать такие значительные средства на столь длительный период времени.

На первоначальном этапе, пока есть только земельный участок без проработанного проекта, основным источником финансирования были и остаются собственные средства. Но на подготовку участка к строительству можно попытаться получить синдицированные кредиты в крупных западных фондах или банках или подобрать другую удобную схему. К примеру, договориться о проектном финансировании с одним из российских банков, получить кредит под залог участка или других активов компании или даже выпустить облигационный заем, создать ЗПИФ под проект. Если говорить о проектах поменьше – от 2 до 10 га, то на начальном этапе строительства возможно привлечение средств дольщиков. Доля этого источника финансирования постепенно снижается, сейчас она составляет 50-60%. Однако я уверен, что 30-40% средств девелоперы и дальше будут получать от дольщиков.

Одна из очень важных, постоянных проблем и исследовательских тем в рекреационной географии связана с экологией наиболее популярных рекреационных районов. Существует серьезное противоречие в том, что некоторые, как правило небольшие, районы должны принимать аномально большое количество людей. Люди останавливаются в них на короткое время и ведут, как правило, очень активный и затратный образ жизни, что во многом противоречит задаче поддержания именно этих районов в экологически приемлемом состоянии. Часто такого рода районы уникальны в природном отношении.

Задача противоречива по своей сути. С одной стороны, делается все, чтобы реально изменить природу и привести ее в соответствие с текущими стандартами рекреационного сервиса. С другой стороны, природа охраняется от рекреантов. Не обслуживая значительного числа рекреантов, район становится неэффективным с точки зрения своей основной функции, инвестиции в него не дают отдачи, и в результате - экономические потери. Однако большое количество отдыхающих ухудшает экологию и тем самым подрывает основы существования самой рекреационной сферы в данном регионе.

Количество литературы, посвященной экологическим аспектам рекреации, огромно. Это одна из наиболее популярных тем у специалистов, которые, с одной стороны, сами делают все для изменения первоначальной уникальной природы выбранного под рекреационное освоение региона, а с другой - постоянно пишут о том, что рекреанты, для привлечения которых в данный регион была проделана непростая работа и инвестированы реально значимые средства, могут нанести непоправимый ущерб природе.

Суть этого странного противоречия видится нам в том, что развитие рекреации в том или ином регионе - только один из путей освоения территории, т. е., по существу, преобразования природы. При этом рекреационный район всегда вписан в более широкий пространственный контекст. Рекреационное освоение - это во многом альтернатива промышленному или сельскохозяйственному освоению, но оно также несет строго определенную социокультурную нагрузку и ведет к изменению природы.

Освоение территорий происходит через их преобразование, и экологические кризисы большего или меньшего масштаба - это естественный результат освоения, что в полной мере касается и рекреации. Коль скоро рекреационное освоение территории достигает высокого уровня и регион стабильно посещается большим количеством туристов, нарастает угроза рекреационного экологического кризиса. Рекреация в развитой форме губит самое себя, после чего освоение перемещается в новые районы.

Анализ процессов освоения территорий, в том числе и рекреационного освоения, показывает, что экологические кризисы во многом являются производными от эволюции СКС, определенных социокультурных ситуаций. Не бывает абстрактных экологических кризисов и напряженных экологических ситуаций: они всегда социокультурно загружены и привязаны к определенным СКС. Этот вывод сделан на основании анализа процесса освоения территорий во всех восьми социокультурных системах на протяжении всей их истории.

Пределом, за которым начинается деградация рекреации в результате ее собственного развития, является определенный уровень освоенности территории. Рекреационные районы, достигшие высокого уровня освоенности, часто перерастают узкие рекреационные функции и становятся полифункциональными. В таком варианте они оказываются менее привлекательными именно для рекреации, и начинается поиск новых мест для ее развития: освоение передвигается на другие территории.

Нет оснований считать исключением из описанного общего процесса освоения территорий современное состояние человечества и его текущие экологические проблемы: они органично вытекают из общих социокультурных проблем и имеют четкую социокультурную привязанность к определенным территориям. В этой связи теоретически и методологически корректно рассмотрение даже самых общих экологических проблем рекреационных районов через призму социокультурной динамики.

Тем более это касается региональных экологических ситуаций в отдельных рекреационных регионах. При рассмотрении конкретных экологических ситуаций разумно учитывать целостный процесс формирования пространства СКС, на территории которых анализируется экологическая проблематика. Это позволяет выделить основные этапы в длительном историческом развитии территории, типы экологических ситуаций и кризисов, связанных с ее преобразованием. Каждому этапу эволюции социокультурной системы соответствует специфическая экологическая ситуация, в том числе и определенного рода экологические кризисы. СКС реализует свой потенциал во многом через генерирование конкретной системы природопользования. Смысл экологических кризисов не в самоуничтожении, а в преобразовании пространства и закреплении его за своим социокультурным образованием. Рекреационное освоение территорий и формирование на них рекреационных экологических кризисов только часть общего процесса.

Таково, например, положение в российской СКС. Социокультурные задачи освоения громадной территории небольшим по численности русским населением реализовывались исторически отчасти посредством специфичной и весьма затратной системы природопользования, когда уничтожались леса, которые преобразовывались под пашни и после нескольких лет эксплуатации могли быть заброшены. Интенсивное сведение лесов характерно для российской СКС, начиная с XII в. Оно имело место на протяжении различных социокультурных программ. Итогом становилось изменение ландшафтов и превращение «ничейной» территории с абстрактно благоприятной экологической ситуацией, не принадлежащей ни одной из СКС, в российский хоумленд с экологически кризисной ситуацией. На подобной территории, попавшей в область освоения, после вспышки экологического кризиса положение постепенно нормализовалось, но территория уже становилась частью хоумленда российской СКС. Иного пути социокультурного освоения пространства, скорее всего, нет.

Изменение ландшафтов и переработка «ничейных» территорий в собственный хоумленд - тесно связанные процессы.

Экологические кризисы, например на Урале со времен его интенсивного освоения русскими, являлись лишь индикатором того, что территория осваивалась определенной СКС. Кризисы генерируются социокультурной системой отчасти целенаправленно: экологический региональный кризис завершает процесс освоения территории. После этого часть населения перемещается в новые районы и начинает их освоение примерно аналогичным образом. Оставшаяся часть населения модифицирует систему природопользования, оптимизируя тем самым экологическую ситуацию.

В конкретных условиях российской СКС, при незначительной численности населения (количество русского населения явно не достаточно для осваиваемой им территории) и обширности российского хоумленда, экологические кризисы генерируются весьма интенсивно. Получается, что рациональное природопользование возможно только после радикального изменения природы. Смысл феномена, прежде всего, в площадном освоении территорий и приведении их к некой социокультурной определенности.

Теория и методология пространственно-временного социокультурного анализа и ее применение к исследованию экологических ситуаций и кризисов на пространстве бывшего СССР позволяет выйти на новый уровень их прогнозирования. При такого рода прогнозировании мы исходим из тезиса первичности социокультурных процессов и того, что они являются основной причиной возникновения региональных конфликтов и экологических кризисов.

В ближайшем будущем наиболее неблагоприятными в экологическом отношении районами на территории российской СКС, по всей вероятности, станут (если еще не стали) следующее:

1. Русские анклавы на территории бывшего СССР - Калининградская область, Республика Крым и Приднестровье.

2. Пограничные регионы, разделяющие российский хоумленд и территории ныне политически независимых государств, которые не вполне переработаны Россией с социокультурной точки зрения. Например, такое положение характерно для российско-эстонской границы.

3. Регионы активной социокультурной переработки вассалов России. В текущий момент это, прежде всего, Чечня. С экологической точки зрения, чеченская война - реальное бедствие. В основе ее лежит продолжающийся процесс социокультурной переработки ее территории и населения.

4. Регионы российского хоумленда, на которые претендуют иные социокультурные образования, например Дальний Восток и, в частности, Курильские острова и Сахалин.

Во всех отмеченных случаях экологические ситуации обусловлены региональными особенностями социокультурной переработки территорий. Вряд ли можно решить экологические проблемы указанных типов регионов до тех пор, пока они не обретут социокультурной определенности. Основная причина экологических проблем этих территорий - в их сохраняющейся социокультурной неопределенности.

Указанные территории с высокой вероятностью экологических региональных кризисов имеют различный генезис их возникновения. В некоторых случаях это связано с промышленным освоением. Например, добыча горючих сланцев на северо-востоке Эстонии. Разработка сланцев в районе Кохтла-Ярве - яркое проявление экологического кризиса, обусловленного в немалой степени социокультурными причинами. В других случаях экологические региональные проблемы связаны с рекреационным освоением. В частности, таково положение в Крыму и потенциально - на юге Дальнего Востока. Рекреационная специализация региона как причина возникновения в нем же экологически опасной ситуации - лишь один из путей общего процесса освоения пространства определенной СКС.